揭秘房地产经营模式,高房价房价受哪些因素导致

自从恒大暴雷以来,国内各大房企仿佛在一夜之间熄火,房价也在迅速降温,不少从事房地产行业的人都在抱怨房价越来越艰难了,新房难卖,二手房无人问津。

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加上疫情的影响,全球经济衰弱,大量中小型房企,先后宣告爆雷,无力偿还境外债务,还有一些房企直接宣告破产进入清算流程。

揭秘房地产经营模式,高房价房价受哪些因素导致

曾经代表高收入的房地产人群,现在也不香了,我们回看房地产发展的二十年时间,一些房企是如何从辉煌走向萧条的。

揭秘房地产经营模式,高房价房价受哪些因素导致

#房企融资#

空手套白狼,盲目扩张,过度依赖杠杆

举个例子:

小刘的朋友小张负责一个旧改项目,小刘看中了这项目前景,想在这里盖新楼盘,随后与小张沟通这个项目招标的要求和细节,并承诺先缴纳朋友费,中标之后再追加缴纳朋友费,小张愉快地答应了。

随后小刘花钱托朋友伪造了一份相应的资质材料,缴纳了保证金,也参与投标。整个竞标过程没有丝毫悬念,小刘中标了,其他竞标选手皆是走个过场,沦为陪跑。

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小刘的公司属于皮包公司,根本掏不出这么大笔资金去支撑这个项目的运行,但拥有过人情商的小刘,硬是拿着这个项目一顿忽悠,顺利的拉拢到了不少大老板参与其中,融到了第一笔资金,这笔资金里还有不少银行贷款,杠杆的种子就在这里开始埋下了。

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小刘用第一笔资金缴纳了旧改安置费,并拿着土地使用权抵押给银行申请贷款,顺利拿到了初期工程的启动资金。

有了启动资金之后,项目启动,承建商进场,施工方进场,并承诺他们按工程进度分几次付款。

很快初期工程完成,小刘开始预售期房,推出各种优惠促销活动方案,在房子只涨不跌的背景下,很快就被抢购大半。

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小刘拿到预售资金,先支付了一部分进度款给施工方和供应商,并声明按照合同完工验收后再结清尾款。

很快项目收尾了,到验收结款的时候,小刘以资金紧张为由,向施工方提出“用房抵工钱”的提议,施工方被逼无奈只能选择答应。

就这样小刘靠着这项目大赚了一笔,信心满满地着手下一个项目。

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从上面例子我们可以看出,小刘只用很少的资金就成功撬动了庞大的资金,甚至于空手套白狼,利用各种融资手段,充分吸纳投资人的钱、银行的钱和用户的钱来把企业做大做强。

房企存在着高杠杆、高周转,一旦出现资金缺口,那么滚雪球般扩张的经营方式将无法持续,最终走向破产清算。

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今年各地房企销售业绩都不太理想,频频推出奇葩的购房优惠活动,优惠力度之大前所未有。

有0首付购房,有首付返现20万、拼团立减10万,还有365天“零月供”活动,开发商帮还一年房贷。

还有更奇葩的优惠活动,河南商丘某楼盘推出小麦可抵房款,海报显示“2元/斤,小麦换房”,最高可抵16万房款;还有河南开封市某楼盘推出大蒜抵房款,海报显示活动内容为“5元/斤 大蒜换房”

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房价的涨跌并不是房企可控的,房企也是非常被动,举步维艰,房价涉及很多因素,具体是什么因素不作讨论,容易小黑屋。

国家提倡房住不炒,房子会慢慢丧失其金融性质,刚需购房者买房还是需要擦亮眼睛,了解清楚自身经济收入,不然一旦背负上房贷,生活质量也会大幅下降,谁的钱都不是大风刮来的,理性购房,幸福生活。

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