房子为什么涨不动、卖不出了?听最懂地产的市长对房地产的解读

改革开放40年,住房商品化24年,中国房地产市场由1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积5平方米飞速跃升到现在的14亿人口人均住房按面积50平米,中国房地产市场走过了波澜壮阔又突飞猛进的一段路程,如今房地产从“黄金时代”到“白银时代”,又迅速的从“白银时代”转向“黑铁时代”,行业规模也停滞在了新建住房每年17亿平方米左右的市场天花板,也就是说从供给的角度来说,市场供应已经达到一个饱和的状态,那么从需求端来说,房地产市场也开始发展到现在哀鸿遍野的地步,发生这种情况的原因在哪里呢?黄奇帆先生给出了回答:

1.人口,总人口已经卡在14亿人口大关。

我国人口经历了早期的快速发展之后,由于计划生育的实施以及现在生育观念的转变,人口已经不会在出现大规模的爆发式增长,总人口从12.8亿人到13.8亿人用了13年的时间(2002年到2015年),但是从13.8亿人到14.1亿人这3000万人却用了6年的时间(2015-2021年)。并且人口的增长从2016年开始出现了急速的下滑。

2.城镇化率,已经到达65%,未来可增长的也就只有5-7%的空间

大家都知道,正是由于大量的农村人口进入城市,才刺激了城市房地产市场的需求保证,这也带来了我国房价的快速增长,但是随着城镇化水平达到65%之后,可以进入城市或者能进入城市的人口非常有限,现在乡镇留下的大部分都是老人小孩,年轻人已经不多了。

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3.老龄化加剧,已经步入老龄化社会

1949年新中国成立以来,中国先后经历了1950-1958年、1962-1975年和1981-1997年三次“婴儿潮”,年均出生人口分别达到2077万人、2583万人和2206万人。这三次“婴儿潮”时期的出生人口会在2010-2018年、2022-2035年和2041-2057年相继步入老年期,分别带来三次人口老龄化“冲击波”。

2020年“七普”数据显示,中国60岁及以上老年人口为2.64亿人;联合国《世界人口展望2019》的中方案预测数据显示,2026年中国老年人口将超过3亿人,2034年将超过4亿人,2052年将达到峰值4.9亿人,届时世界上平均每4个老年人中就有1个生活在中国。

高度的老龄化社会将非常大的减少对住房尤其是新建住房的需求,一个是因为我国传统的养老理念以及原来对于养老储蓄的较低水平,消费力的大幅下降,并且都已经有了养老住房,所以没有新增需求。

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4.供应已经高度饱和

前面说到,目前我们的供应已经在2019年达到17亿平,但是近三年并没有新的增长,从存量来看,我们的存量已经很高,加上二手房市场存量,目前已经处于高度饱和的状态。目前最新数据,我国2021年竣工未售面积已经达到了6亿平方米。

5.人均住房面积已经达到了相对高位

我国人均住房建筑面积为41.76平方米,平均每户居住面积达到111.18平方米。我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米,平均每户居住面积达到92.17平方米。按照发达国家人均住房面积50平的水平来看,我们距离发达国家差距已经很小,未来再提升的空间有限,这也就导致对新增需求减少。

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6.年度房地产开发建设量已经达到高位

2000年是开发建设1亿平方米,2010年10亿,到了2016、2017年17亿, 20年翻了四番。按照数据来看,中国造了全世界的一半房子!

7.其他

黄市长还提到了土地和房产价格翻了4倍以及危旧房老城区改造的问题,我认为这两个是相关的,真是由于价格上涨的太厉害,老旧城区改造成本高。这才是导致很多地方无法继续拆改推进的原因——拆不动拆不起了,从而推出目前所谓的城市更新项目。

包括学校医院的建设已经到了尽头这一点不太认同,目前我们的教育和医疗体系不是建设够了,而是高度的不均衡。以医疗体系为例,近日有 " 宇宙最大医院 " 之称的郑州大学第一附属医院(下简称郑大一附院)公布了其 2021 年度收入,竟然达到了惊人的 218.78 亿元,平均每天的营业收入接近 6000 万元。这种情况的出现,说明不是我们的医院够了,而是我们需要的中基层的医院太少了。

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结论:

综合来看,我们的房地产也走到今天,其实最大的问题就出在:从供需的角度来说,供给高度过量,需求端严重不足导致供需失衡,缺少购买者的市场自然没有继续增长的空间和价值。

再加上由于我们在早期的过度放松,金融政策的高杠杆策略,碧桂园恒大融创等这类公司在高负债运营、高周转策略的发展模式下的突飞猛进,割韭菜操作导致现在同质化产品的高度过剩摆烂,导致现在一地鸡毛的市场。

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